更新の際に家賃が上がることを告げられて、「高い家賃を払うなら住宅ローンを払う方がマシ」と考えてマイホーム建設を決断するケースがあります。では、住宅ローンを月15万円ずつ返済するにはどのくらいの年収が必要なのでしょうか？
月15万円の住宅ローンを返済するのに必要な年収額
住宅ローンを月15万円ずつ返済するのに必要な年収額は、大体520万円ぐらいといったところです。
月収20万円、年収300万円ぐらいでも、計算の上では月15万円ずつ住宅ローンを返済していくことはできます。しかし月数万円ではまともな生活はできませんから、収入の大半をローン返済に充てるのは現実的ではありません。
金融機関の住宅ローンを利用する際、借入額を計算するのに「返済負担率」というものを使います。返済負担率は年収に対する年間返済額の割合のことで、一般的には20～40%が返済負担率の基準となっています。
金融機関や年収額によって返済負担率の基準は変わりますが、
・年収100万円以上300万円未満 20%
・年収300万円以上450万円未満 30%
・年収450万円以上600万円未満 35%
・年収600万円以上 40%
が民間の金融機関の返済負担率の基準です。
政府系金融サービスである住宅支援機構「フラット35」の場合は
・年収400万円未満 30%
・年収400万円以上 35%
となっています。
返済額が月15万円だと年では180万円ですから、返済負担率の基準を元に計算すると515万円以上の年収が必要となります。民間の金融機関でもフラット35でも、年収520万円ぐらいはないと返済額が月15万円の住宅ローンは組ませてもらえません。
年収700万円以上が理想
年収520万円なら月15万円の住宅ローンが組めますが、月15万年ずつ返済するならできれば年収700万円は欲しいところです。
生活の質を落とさずに住宅ローンを無理せず返済し続けていくには、返済負担率は25%ぐらいまでに抑えたいです。フラット35の利用者を対象にした調査でも、2023年度の返済負担率の平均は23.4%となっています。
返済額が月15万円で返済負担率を25%に抑えるには、年収は720万円必要となります。年収700万円であれば返済額が15万円でも、住宅ローンが大きな負担となって生活が苦しくなることはありません。
年収700万円ならいくらぐらいの家が買える？
年収700万円で住宅ローンの返済額が月15万円だと、4500～5000万円ぐらいの家が購入できます。
フラット35の利用者を対象とした調査では「年収倍率」も出ており、注文住宅で7倍、建売住宅で6.6倍となっています。年収の6.6～7倍ですから、年収700万円だと大体4500～5000万円が相場となるわけです。
仮に4500万円全額を借りるとして金利2%固定だと、金利分を含めて約6200万円を返済することになります。月15万円ずつ返済すると35年で完済可能です。
ただし住宅を建てる場合には、住宅本体の建設にかかる費用以外に諸費用がかかります。諸費用も含めて6.6～7倍だとすると、住宅本体の価格は年収の5～6倍程度です。年収700万円だと3500～4200万円ぐらいの住宅を建てる・購入するのが相場となります。
住宅ローンを利用する際の注意点
返済負担率を25%程度に収めること以外にも、住宅ローンを利用する際には注意しなければいけないことがいくつかあります。
これから紹介する注意点を理解しておかない、実際にローンを組んだ後に負担が大きくなって後悔することになるかもしれません。
住宅ローンと家賃は同じではない
住宅ローンを利用する際には、「住宅ローンと家賃は同じではない」ということを第一に理解しておかないといけません。
「今家賃を月15万円払っているから、住宅ローンを組んで月15万円ずつ返済するなんて余裕」と思っていると間違いなく後悔することになります。
金額は同じ月15万円でも、家賃より住宅ローンの方が負担が大きいのです。
賃貸住宅でも、マンションだと家賃とは別に管理費や修繕積立金などを払います。しかし管理費や修繕積立金はせいぜい家賃の5～10%程度ですから、家賃15万円だとせいぜい月1～2万円ぐらいです。
持ち家でもマンションだと管理費や修繕積立金は必要ですし、別途「固定資産税」も納めなければいけません。固定資産税は土地と家屋それぞれの課税評価額の1.4%分を納めることになります。
ただし住宅用地は軽減の特例が受けられるので、土地の課税評価額は200㎡までが6分の1、200㎡以上は3分の1で計算されます。住宅も新築であれば、床面積120㎡までの部分については3年間税額が半分です。
仮に土地の評価額が2400万円、家屋の評価額が4500万円だとします。坪単価70万円で新築したとすると、家屋の床面積は約211㎡、土地の面積は約351㎡です。（建ぺい率60%）
軽減措置を考慮すると土地に対する固定資産税額は約4万円、家屋に対する固定資産税は最初の3年は約32万円、4年目以降は63万円です。月にすると3～5万円程度の税金を住宅ローンとは別に納めないといけません。
さらに住宅ローン保証料や火災保険、地震保険の保険料も必要ですから、住宅ローンの方が家賃よりも負担が大きくなるのです。
ローンの返済以外に発生する費用を考えておかないと、家賃と返済額が同じなのに生活が苦しくなったということになってしまいます。
安易にペアローンを利用しない
夫婦共働きの場合、「ペアローン」を組んで2人で返済すれば負担も軽くて済むと思いがちです。しかし安易にペアローンを利用することはおすすめできません。
まずペアローンでは、夫婦がそれぞれローン契約を結ぶため印紙代や事務手数料といった諸経費が2倍かかってしまいます。
印紙代はそれほど高額にはならないものの、事務手数料は借入額の2%ぐらいが相場なので数十万円単位となります。ペアローンだとそれぞれ2倍ですから、事務手数料だけでも100万円以上となってしまうこともあるのです。
さらにペアローンでは夫婦が互いに連帯保証人となるので、どちらかが返済できなくなるともう一方が両方の返済義務を負わないといけません。
例えば奥さんが妊娠すると、出産の少し前から出産後しばらくの間は仕事を休むことになって一時的に収入が減ってしまいます。また夫婦どちらかが転職などで収入が減ることも考えられますし、病気で仕事が続けられなくなることも十分にありえます。
縁起でもありませんが、離婚してもローンの返済義務は残りますから、どちらか一方もしくは両方ともに住んでもいない家のローンを払い続けないといけません。
もちろん互いが連帯保証人であることにも変わりがないので、どちらが返済できなくなるともう一方が2人分の返済義務を負うことになります。
こういったリスクを理解せず安易にペアローンを利用すると、確実に後悔することになるので気を付けてください。
頭金なしのフルローンはアリ？
頭金なしのフルローンで住宅を建てる・購入するのは、正直なところあまりおすすめできません。フルローンにはメリットもありますがデメリットも少なくないので、できれば頭金を用意しておいた方が良いでしょう。
フルローンのメリット
フルローンのメリットとしては、頭金が貯まるのを待つ必要が無いので「若い内に家が購入できる」ことです。
30歳までにマイホームを手に入れることも可能で、若い時にローンを組むことで返済期間を長くできて返済の負担が軽減できます。仮に30歳で35年フルローンでマイホームを手に入れたとすると、定年を迎える65歳でローン完済となります。
現状では65歳で定年を迎えると嘱託社員となり、正社員の時よりも給料が下がってしまうのです。年金が貰えるとは言っても、給料が下がったのにそれまでと同じ金額のローンを払い続けるのはキツイです。
フルローンで若い内に家を購入できれば、定年までにローンを完済できる可能性があります。
手元のお金が減らない
フルローンだと最初にまとまった金額を払う必要が無いので、「手元のお金」が減りません。
マイホームを手に入れたら家具も新調したいですし、新居へ引っ越しするのにもお金がかかります。子供が居たり、できる予定があると子供の養育費や教育費にもお金を置いておかないといけません。
頭金なしのフルローンで手元にお金を残しておけば、住宅購入以外の部分にお金を回せるのです。
住宅ローン控除の恩恵が大きくなる
頭金なしのフルローンだと「住宅ローン控除」の恩恵が大きくなります。住宅ローン控除は、住宅ローン残高の0.7%が所得税と住民税から最大13年間控除される制度です。
頭金なしだとローンの借入額が大きくなりますから、住宅ローン控除額も大きくなります。税金が控除されるので結果的に手取りが増えて、ローン返済の負担が軽くなるというわけです。
フルローンのデメリット
住宅を頭金なしのフルローンで購入する大きなデメリットとして、「返済額が増える」ことが挙げられます。
例えば4500万円の住宅を固定金利2%の35年フルローンで購入したとすると、金利を含めた返済総額は約6200万円です。対して頭金1000万円で3500万円のローンを固定金利2%で組んだ場合、金利を含めた返済総額は約4800万円となります。
頭金として1000万円支払った方が、頭金を含めて約400万円も返済額が少なくて済むのです。
400万円あれば新車が買えますし、いずれ必要となる住宅のリフォーム資金としても使えます。私立大学の授業料が4年間で大体400万円ぐらいですから、頭金を1000万円用意することで子供の大学授業料分を丸々浮かせることができます。
住宅ローンの金利が高くなる
頭金なしのフルローンでは金利が高くなる可能性が高いです。
住宅支援機構のフラット35の場合、融資率が9割を超えると金利が0.11%高くなります。民間金融機関のローンでも同様に、融資率が一定以上になると金利が高くなるケースがほとんどです。
僅か0.11%高くなるだけでも、返済総額が100万円単位で変わってきます。頭金を用意して住宅ローンの融資率を下げることで、結果的にローンの負担が軽減できるのです。
ローンが組める金融機関が限られる
頭金なしだと、住宅ローンが組める金融機関の選択肢が限られてしまいます。
メガバンクを含めて、頭金なしのフルローンに対応している金融機関自体は多いです。
ただフルローンとなると
・収入の安定性
・信用情報
・勤続年数
・借入額の年収倍率
などの審査基準が厳しくなります。
特に年齢が20代や30代前半だと、収入の安定性や勤続年数がネックとなってローンの審査に通らない可能性がより高くなります。
家づくりの資金計画に困ったら
住宅ローンなどマイホームを建てる・購入するための資金計画で困っているなら、「タウンライフ家づくり」を利用してみてください。
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まとめ
住宅ローンを月15万円ずつ返済するには、700万円以上の年収は欲しいです。
金融機関が設定している返済負担率の基準を元に計算すると、520万円ぐらいの年収でも月15万円返済は可能です。しかし生活の質を落とさずに余裕を持って返済し続けるには返済負担率は25%程度に抑えたいので、返済額が月15万円なら年収は700万円以上が望ましいです。
マイホームを建てる・購入する際の資金計画で分からないこと困ったことがある時は、タウンライフ家づくりを利用して相談してみましょう。
