子供が独立して手広くなったマイホームや空き家になった実家などを、「平屋」に建て替えるケースがあります。
では、マイホームや空き家となった実家などを延べ床面積30坪の平屋に建て替えるにはどれくらいの費用がかかるのでしょうか？
30坪の平屋の建て替え費用
マイホームや実家などを延べ床面積30坪の平屋に建て替えるのに必要な費用の相場は大体3500万円程度です。
国土交通省住宅局が、住み替え・建て替え・リフォームを行った人を対象に「住宅市場動向調査」を行っています。
2021年度を対象とした令和4年度の調査報告書によると、住宅の建て替えにかかった費用の全国平均は4487万円となっています。建て替え後の延べ床面積の全国平均が125.9㎡、坪数にすると約38坪です。
住宅市場動向調査の結果から、住宅の建て替えにかかる費用の坪単価は約118万円となります。坪単価118万円で延べ床面積30坪の平屋へ建て替えると、約3500万円かかることになるわけです。
住宅市場動向調査は2階建て以上も含まれていますので、平屋の建て替え費用の相場を知るための資料としては最適とは言えません。
ただ平屋のみを対象とした調査は行われておらずデータも無いため、ピンポイントで平屋の建て替え費用相場を知ることは難しいです。
一般的に2階建てでも平屋でも建設費はほとんど変わらず、場合によっては平屋の方が高くなることもあるとされています。
2階建ても平屋も建設費が変わらないとすると、住宅市場動向調査の結果から算出した3500万円という金額にはそれなりに信憑性があると言えるのです。
平屋への建て替え費用内訳
住宅市場動向調査の結果から算出した3500万円という金額には、土地代以外の平屋への建て替えにかかる費用がすべて含まれています。
何にいくらぐらいかかるのか、平屋への建て替え費用の内訳を詳しく見ていきましょう。
解体工事費
平屋へ建て替えるには、まず現在建っている住宅を解体しなくてはいけません。
住宅の解体工事にかかる費用の目安は
・木造 3～5万円/坪
・鉄骨造 3.5～6万円/坪
・鉄筋コンクリート造 4～8万円/坪
となっています。
仮に現在建っている住宅が建て替える平屋と同じ30坪だとすると、90～240万円の解体工事費がかかる計算となるのです。
解体工事費には、建物を解体する費用だけでなく
・廃材の処分費用
・足場代
・重機の使用料
・地下や道路面のブロック撤去費
なども含まれています。
ただし庭や物置、塀などの解体費用は含まれていませんから、外構などを一緒に解体する場合は追加で費用が発生するので注意が必要です。
平屋の建設費
解体した跡地に平屋を新たに建てるのにかかる費用は、延べ床面積30坪だと約1800～2100万円が相場となります。平屋を木造で建てる場合の坪単価は一般的に60～70万円とされているので、30坪だと1800～2100万円となるわけです。
外観や間取りの設計費、キッチンやトイレなどの住宅設備の調達費・設置費も平屋の建設費に含まれます。
規格住宅であらかじめ用意されている外観や間取りを選ぶと、設計料はほとんどかかりません。しかしフルオーダーの注文住宅で外観や間取りを一から設計すると、設計料が高くなって建設費も嵩むことになります。
住宅設備についても、標準仕様のものを選ぶと追加費用はかかりませんが、高グレードのものに変更すると追加費用がかかります。
付帯工事費
住宅を建てる際には住宅本体の建設以外にも様々な工事が必要です。
いわゆる「付帯工事」と言われるもので、具体的には
・地盤調査、地盤改良工事
・外構工事
・電気、ガス、水道の引き込み工事
などです。
建て替えでも地盤調査は必ず行わなければならず、調査して地盤が弱いとなると地盤改良工事も行わないといけません。
外構工事は玄関回りや塀など住宅周辺の工事です。
電気、ガス、水道については、建て替えだと既に敷地内に引き込まれていることもあります。既に引き込まれている場合は引き込み工事は不要ですが、建て替えた平屋に配管や配線を施す工事は必要です。
一般的に付帯工事にかかる費用は、住宅建設にかかる総費用の20～25%程度が相場とされています。平屋への建て替え費用の相場が3500万円ですから、その20～25%で付帯工事費は700～800万円程度となります。
諸費用
住宅を建てるには、住宅や住宅に関連する施設を建設する以外にも諸々の費用が必要です。諸費用の代表的なものが「税金」や「登記にかかる費用」です。
平屋を建てる時にかかる税金としては、契約書に作成するのに必要な「印紙税」、家屋の登記に必要な「登録免許税」、土地や建物を取得する時に発生する「不動産取得税」などがあります。
印紙税は契約書に記載されている金額によって変わりますが、仮に平屋の建設費が3500万円だとすると印紙税は2万円です。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%で、仮に平屋の固定資産税評価額が3500万円だと登録免許税は14万円となります。
不動産取得税は固定資産税評価額の4%なので、評価額が3500万円だとすると不動産取得税は140万円です。
平屋が完成すると、今度は「固定資産税」や「都市計画税」といった税金を毎年納めないといけません。
住宅を建てたら「登記」が必要で、登記にも費用がかかります。まず平屋へ建て替えるのに旧住宅を解体しているので旧住宅の「建物滅失登記」が必要です。
次に建て替えた平屋の「建物表題登記」、平屋の所有者を明示する「所有権保存登記」も行わないといけません。平屋への建て替えで住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」も必要です。
建物滅失登記に必要な書類を揃えるのに必要な費用は1,000円程度、建物滅失登記は5,000円程度、所有権保存登記は1,500円程度です。
抵当権設定登記に必要な書類は1,000円ほどで揃いますが、別途登録免許税としてローン借入額の0.4%がかかります。
仮に3500万円の平屋を建てるのに2000万円のローンを組んだとすると、抵当権設定登記にかかる登録免許税は8万円です。
登記にかかる費用はいずれも実費で、司法書士などに代行してもらう場合はそれぞれ数万円の報酬が別途発生します。
平屋への建て替え費用を抑える方法
平屋への建て替え費用をできるだけ抑えるにはどうすれば良いのでしょうか？
解体と建設は同じ事業者で
平屋への建て替え費用を出来るだけ抑えるには、「旧住宅の解体工事」と「平屋の建設工事」を同じ事業者に依頼することが重要です。
解体と建設を別の事業者で行うと、事業者同士の連携が取れないために無駄な作業を行ってしまうことがあります。
解体と建設それぞれの工事で同じ作業を行ってしまったり、本来解体時に行って置いた方が良い作業が行われていなかったりといったことが起こるのです。
二重の作業や無駄な作業を行うことで余計な費用が発生して、平屋への建て替え費用が嵩んでしまいます。
解体と建設を同じ事業者で行うことで、無駄な作業を行わずにスムーズに工事が進むので余計な費用が発生しません。万が一解体時にトラブルが発生した場合、建設工事を予定をずらすなどの対応もスムーズにできます。
建て替えの場合は、建設だけでなく解体も行ってくれる事業者を探すことが重要です。
外観はシンプルに
平屋の「外観」をシンプルにすることで、建て替え費用を抑えられます。コの字型やL字型、ロの字型など凹凸のある外観ではなく、長方形や正方形といったシンプルな外観にするのです。
シンプルな外観にすることで屋根や壁に継ぎ目が少なくなって、作業の手間が省けます。建材も規格品が多く使えるので、外観に合わせて加工する手間も省けるので無駄な費用が発生しません。
複数の事業者を比較する
住宅を建てる場合に限ったことではありませんが、「複数の事業者を比較する」のは費用を抑える重要なポイントです。
誰もが知っている大手住宅メーカーだからと言って、住宅の建て替えや平屋の建設を得意としているわけではありません。むしろ地域密着型の中小メーカーの方が、建て替えや平屋の建設を得意としているケースもあるのです。
建て替えや平屋の建設に慣れていないと、資材の調達や解体・建設の作業で無駄が出てしまい費用が嵩みます。建て替え・平屋の建設を得意とするメーカーを複数ピックアップして、それぞれ見積もりを取って作業内容と金額を比較することが重要となります。
平屋へ建て替える際に注意すべきこと
特に空き家となった実家を平屋に建て替える場合には、注意しなければならないことがいくつかあります。
再建築不可物件
平屋に建て替える前に、現在の住宅が建っている土地が「再建築不可物件」でないことを確認しておかないといけません。再建築不可物件は、文字通り現在建っている建物を解体して更地にすると新たに建物を建てられない土地のことです。
都市計画区域や準都市計画区域にあって「接道義務」を果たしていない土地は、再建築不可物件である可能性が高くなります。接道義務は、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という建築基準法で定められた義務です。
都市計画法が定められた1968年以降に住宅が建てられていれば大丈夫ですが、それ以前に建てられていると再建築不可物件の可能性もあります。土地を管轄する市区町村の役所で確認できますから、平屋への建て替えを進める前に再建築不可物件でないことを確認しておきましょう。
既存不適格建築物
平屋へ建て替えるのに解体する現在の住宅が「既存不適格建築物」でないことも、確認しておいた方が良いです。既存不適格建築物は、現在の建築基準法に適さない建築物で違法建築ではないものです。
建築基準法は1950年に制定されてましたが、その後大幅小幅に関わらず改正が幾度となく行われています。住宅を建てた当時は建築基準法に適合していたものの、その後の改正で建築基準法に適合しなくなるといったことがあります。
利用中の住宅であれば不適格ではあるものの改修などの必要は無く、違法建築とは見なされません。ただし増築や減築、大幅なリフォームなどを行う場合には、現行の建築基準法に適合するようにしなければ違法建築となってしまいます。
既存不適格建築物を建て替えることに問題はありませんが、現行の建築基準法に適合させることで住宅が以前よりも狭くなる恐れがあります。
建築基準法ができる1950年以前は、土地の面積と同じ面積の建物を建てることができました。現在は一般的な住宅地の建ぺい率は60%が上限ですから、最大でも土地の面積の6割の面積の建物しか建てられません。
建て替えるのに解体する旧住宅が土地の面積と建物の面積が同じ既存不適格建築物の場合は、建て替えによって住宅の面積が狭くなってしまいます。
既存不適格建築物かどうかも市町村の役所で確認できますし、不動産会社でも確認可能です。
平屋への建て替えを検討しているなら
マイホームや空き家となった実家を平屋に建て替えようと考えているなら、「タウンライフ家づくり」を利用してみてください。
平屋に限らず、住宅を建てる費用を抑えるには複数の住宅メーカーから見積もりを取ることが重要です。しかし、住宅メーカーの公式ホームページに1つ1つアクセスして見積もりを請求するには手間も時間もかかります。
またホームページだけでは、建て替えや平屋の建設を得意としている住宅メーカーかどうかの見極めが難しいです。
タウンライフ家づくりは全国1100社以上と提携しており、希望の階数や間取り、家族の人数、予算を選択すると条件に合ったメーカーをピックアップしてくれます。さらにピックアップされた住宅メーカーに一括で見積もり請求することも可能です。
建て替えや平屋の建設を得意としているメーカーを探して、複数のメーカーに見積もり請求するといったことがタウンライフ家づくりなら簡単にできます。
見積もりだけでなく間取りプランの提案や資金計画の相談も受けられますから、タウンライフ家づくりを利用することで「理想の家づくり計画」が立てられます。
タウンライフ家づくりは無料
平屋への建て替えでタウンライフ家づくりをおすすめするのは、タウンライフ家づくりが無料で利用できるからです。
条件に合った住宅メーカーをピックアップするのも、一括で見積もり請求するのも、間取りプランの提案も、資金計画の相談も全て無料で利用できます。
見積もりを取ったメーカーと契約しないといけない縛りはありませんし、タウンライフ家づくりが契約を強要することもありません。複数の住宅メーカーからしつこく営業電話がかかってきたり、大量の営業メールが送られてきたりといったことも無いです。
「見積もりを作ってもらったのに断りにくい」という場合には、タウンライフ家づくりの担当者が代わりにメーカーへ断りの連絡を入れてくれます。
利用しても煩わしいことにはならず、面倒なことは代行してくれてタウンライフ家づくりは無料です。
具体的な建て替え計画を立てていなくて平屋への建て替え費用の相場を確認したいだけ、でも全然構いません。建て替えで分からないことや不安なことがあるなら、ぜひタウンライフ家づくりを利用してみてください。
まとめ
マイホームや空き家となった実家などを延べ床面積30坪の平屋に建て替えるのにかかる費用相場は3500万円程度です。現在建っている住宅の解体が必要ですから、更地に平屋を新築するよりは少し費用が嵩みます。
平屋への建て替え費用を抑えるには、建て替えや平屋の建設を得意とする複数の住宅メーカーで見積もりを取って比較することが重要です。
平屋への建て替えが得意な複数の住宅メーカーを探して見積もりを取るには、タウンライフ家づくりを利用するのが便利です。
