子供が独立して使わない部屋が出来た、年齢を重ねて階段の上り下りがキツいなどの理由でマイホームを平屋に建て替えようと考えるケースもあります。では2階建ての一戸建てを平屋に建て替えるには、どのくらいの費用がかかるのでしょうか？
平屋への建て替え費用
2階建てのマイホームを平屋に建て替えるのにかかる費用は、マイホームの坪数いわゆる建坪によって変わってきます。建坪が30坪なら2000～3000万円、40坪なら2500～4000万円、50坪以上だと3000万円以上といったところです。
建て替えですから新築と違って土地は既に確保されており、土地の取得費用は発生しません。しかし現在住んでいる2階建てを取り壊さないといけませんから、「解体費用」が別途必要です。
現在の2階建てを取り壊して新たに平屋を建てるので、平屋を建てるのにかかる費用は新築する場合と同じとなります。
平屋が完成するまで現在のマイホームに住み続けられませんから、平屋が完成するまでの仮住まい費用も建て替えでは計算しないといけません。単に平屋を建てる費用だけでなく、解体や借り住まいなど諸々の費用を加えると上に書いたような金額になるわけです。
ただし上記金額はあくまで目安であり、もっと安く建て替えることもできますし、もっとお金がかかる可能性もあります。
平屋への建て替え費用の内訳
平屋への建て替え費用の総額を紹介しましたが、何にどれだけお金がかかるのか内訳を少し具体的に見ていきましょう。
現在住んでいる家の解体工事費
平屋に建て替えるには、まず現在住んでいるマイホームを解体しなければいけません。
解体工事費はマイホームの構造によって違い、
・木造 3～5万円/坪
・鉄骨造 4～6万円/坪
・鉄筋コンクリート造 5～8万円/坪
が目安となります。
建坪ごとでは、30坪だと90～240万円、40坪では120～320万円、50坪以上だと150万円以上が解体工事費の目安です。
解体工事費には、建物を解体するのにかかる費用だけでなく、建物を解体して出た廃材などを処分する費用を含まれています。建物を解体して出た廃材は一般ゴミではなく「産業廃棄物」なので、お金を払って処分しないといけません。
建物だけなく塀などの外構部分も合わせて取り壊す場合は、追加で費用が発生します。
地盤調査費用
建て替えの場合でも、新築時と同じように住宅を建てる工事に入る前に「地盤調査」を行わないといけません。地盤調査の実施は建築基準法で定められており、行わないと住宅瑕疵担保保険に加入できない恐れがあるのです。
現在のマイホームを新築した時にも地盤調査は行っていますが、長い年月が経過したことで地盤が変化していることも考えられます。
地盤調査にかかる費用は土地の広さによって変わりますが、大体10万円ぐらいと考えておけば良いでしょう。
地盤調査を行って地盤が弱いという結果が出た場合には、地盤改良工事が必要です。地盤改良工事費は1坪あたり3万円程度が目安なので、30坪で100万円ぐらいはかかります。
平屋の建築費用
現在住んでいるマイホームを取り壊して地盤調査を行ったら、いよいよ新たに平屋を建てることになります。建て替えとは言え新たに建てるわけですから、平屋の建築費用は新築する場合とほとんど同じです。
住宅メーカーによって違いますが、平屋を建てる際の坪単価は大体60～90万円といったところが相場です。建坪が30坪なら1800～2700万円、40坪で2400～3600万円、50坪以上だと3000万円以上となります。
ハイグレードな建材や設備を使って高級仕様にすると、坪単価は100万円を軽く超えることもあります。反対にローコスト住宅メーカーで建材や設備のグレードを少し落とすと、坪単価50万円以下で平屋を建てることも可能です。
付帯工事費
塀や庭などの外構工事や電気・ガス・水道といった住宅インフラ整備の工事にも別途費用がかかります。付帯工事費については住宅メーカーによって扱いが違っており、住宅本体の建築費用に付帯工事費が含まれている住宅メーカーもあります。
ローコスト住宅メーカーなど坪単価が相場より安い場合は付帯工事費が別、坪単価が相場より高い場合は付帯工事費込みと考えて良いでしょう。
付帯工事費は、住宅本体の建築費用の3割ぐらいが目安とされています。建坪30坪で建築費用が1800～2700万円なら、付帯工事費は530～810万円といった具合です。
付帯工事費だけで1000万円近くかかることもありますから、付帯工事費が含まれているか否かで建築費用は大きく変わります。住宅メーカーに建築費用の見積もりを取る際には、付帯工事費が含まれているかどうかは必ず確認しておきましょう。
諸費用
住宅を建てる際には、工事費以外にも税金や手数料などの諸費用が発生します。
平屋への建て替えでは住宅メーカーと工事請負契約を結びますが、工事請負契約書には印紙税がかかります。仕事で取引先と交わす契約書に収入印紙を貼付しますが、それと同じで住宅の工事請負契約書にも収入印紙を貼付しないといけません。
印紙税の課税対象となる文書に収入印紙を貼っていないことが税務調査で発覚すると、本来納めるべき印紙税の3倍を徴収されることになります。
印紙税額は契約書記載の金額によって変わり、平屋の建築費用は1000～5000万円の間に収まる可能性が高いので印紙税は2万円です。
次に平屋が完成したら、平屋を建てた土地を管轄する法務局で不動産の登記手続きを行わないといけません。新しく建てた家の所有権保存登記、平屋への建て替えに当たって住宅ローンを組んだ場合は抵当権の設定登記を行います。
所有権保存登記には建物の固定資産税評価額の0.4%、抵当権の設定登記にはローン借入額の0.4%の登録免許税がかかります。
さらに、新しく建てた平屋の固定資産税評価額の4%を不動産取得税として納めないといけません。火災保険や地震保険に加入する場合はそれぞれ保険料も必要ですし、新たに建てた平屋に対して毎年固定資産税もかかってきます。
諸費用は合計でも数十万円程度ですから、平屋を建てるのに数千万円かかることを考えると微々たる金額です。しかし諸費用には税金が多く含まれており、納め忘れた場合には追徴で本来よりも余分に納めないといけなくなるので注意してください。
仮住まいの費用
現在住んでいるマイホームを取り壊して平屋へ建て替えますから、平屋が完成するまでは仮住まいで生活しなければいけません。
親族などに無料で住宅を貸してもらえるケースもあるかもしれませんが、一般的には賃貸住宅を借りることになります。
平屋が完成するまでの仮住まいを借りる場合、まず家賃2か月分を前払いします。さらに敷金・礼金として家賃2か月分、不動産会社を介して借りた場合は仲介手数料として家賃1か月分、保証金など諸費用として家賃1か月分が必要です。
仮に家賃が月10万円だとすると、前払い分と敷金・礼金が20万円ずつ、仲介手数料と諸費用が10万円ずつで合計60万円となります。平屋が完成するまでに半年かかると仮定すると、家賃6ヵ月で60万円、光熱費など6か月分で30万円の合計90万円となります。
現在住んでいるマイホームから仮住まい、仮住まいから新しい平屋へ引っ越すのにそれぞれ引っ越し費用も必要です。夫婦2人分であれば引っ越し費用は1回10万円ぐらいなので、2回で20万円となります。
仮に家賃10万円の仮住まいで半年生活するとしたら、合計で170万円ぐらいの費用がかかります。
平屋への建て替えで利用できる補助金・助成金
現在住んでいるマイホームを平屋へ建て替えるのに、自治体の補助金・助成金が利用できます。例えば建物やブロック塀の解体、耐震住宅への建て替えにかかる費用に対して補助金や助成金の利用が可能です。
空き家を放置すると景観や治安、衛生状態が悪化、倒壊の危険性もあるので、建物の解体に補助金や助成金を出している自治体が多くなっています。東京都墨田区では、木造だと上限210万円、非木造だと上限600万円の解体費用助成が受けられます。
2018年に発生した大阪北部地震で人的被害が発生したことから、ブロック塀の解体に対しても10～50万円程度の助成金を出す自治体が増えているのです。
また昭和56年5月以前に建てられた木造住宅を建て替える場合は、耐震建て替え補助金として200万円程度が支給されることもあります。
それ以外にも、
・太陽光発電システムや省エネ給湯システムの導入
・合併浄化槽設置
・雨水タンク設置
・家庭用燃料電池システムの導入
などに対する補助金・助成金もあります。
1つ2つでも利用できれば平屋への建て替え費用を抑えられますから、利用できる補助金・助成金が無いかチェックしてみてください。
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平屋の建築費用を抑えるには、複数の住宅メーカーから合い見積もりを取ることが重要となります。しかし1軒1軒住宅メーカーに連絡して見積もり作成を依頼するのは大変です。
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実際に平屋を建てるには費用がかかりますが、その前段階である平屋を建てる住宅メーカーを探すのにタウンライフ家づくりを利用すればお金はかかりません。
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まとめ
現在住んでいる2階建てを平屋に建て替える場合、総額で3000万円前後の費用がかかります。
建て替えならではの解体費用費以外は、平屋を新築する場合とほとんど同じだけの費用がかかる可能性が高いです。住宅の建て替えに使える補助金・助成金もあるので、これを活用すれば建て替え費用を少しは抑えられます。
費用を抑えるには複数の住宅メーカーで見積もりを取ることも重要で、複数の住宅メーカーに見積もりを取るならタウンライフ家づくりが便利です。
